Цены на квартиры в Ереване – на самом низком уровне за последние 10 лет

В первом полугодии этого года цена на недвижимое имущество в Ереване достигла десятилетнего минимума. Квартиры не были такими дешевыми даже после кризиса в 2008-2009 гг., когда покупательная способность населения резко снизилась.

Для простоты расчетов мы взяли цену за квадратный метр площади в квартирах многоквартирных зданий в общине Шенгавит Еревана, которую за прошедшие 10 лет зарегистрировал Государственный комитет кадастра РА. Цена на квартиры в общине Шенгавит очень близка к средней цене, зарегистрированной во всех общинах Еревана.

Как видно из первой диаграммы, максимальная средняя цена за квадратный метр за прошедшие годы была зарегистрирована в первом полугодии 2008 года: цена за 1 кв.м составила 892 долларов. В первом полугодии этого года цена за 1 кв.м составила всего 510 долларов. Фактически в сравнении с 2008 годом квартиры в Армении подешевели почти на 43 процента.

Но следует заметить, что в определенные периоды цены на квартиры были, образно говоря, «фальсифицированы». Например, в 2009 году, когда мировой кризис ударил по экономике, и в Армении официально был зарегистрирован экономический спад на 15 процентов, квартиры слегка подешевели – с 892 до 712 долларов. Насколько это «реальная цена», можно представить, изучив следующую диаграмму. Здесь представлено число сделок по отчуждению. Если в 2008 году в кадастре было зарегистрировано 8642 сделки, то в 2009-м число сделок снизилось почти на 33 процента, достигнув 5752. то есть цены на квартиры по инерции снизились ненамного, что и  привело к резкому снижению спроса. Последнее привело к тому, что в 2010 году квартиры подешевели еще больше – цена за 1 кв.м достигла 664 долларов, и это уже привело к определенному восстановлению спроса: число сделок возросло до 7733. В 2011 годы квартиры стали еще дешевле – 627 долларов за 1 кв.м, и благодаря этому они продавались и покупались активнее: число сделок достигло 8480.

Словом, изменения показателей, представленных на двух диаграммах, ясно показывают, что активность купли-продажи квартир зависит от цены, что вполне естественно. Но интересно то, что если кривая на диаграмме, обозначающая число сделок, зигзагообразна – поднимается и спускается, то кривая цены с определенными колебаниями практически постоянно спускается. Это свидетельствует о том, что предложение на квартиры в Ереване за последние 10 лет превысило спрос. Иначе говоря, желающих продать больше, чем имеющих возможность купить. И для получения баланса цены на квартиры должны продолжать падать до тех пор, пока не станут соответствовать платежеспособному спросу.

Увеличение спроса на недвижимое имущество обусловлено несколькими факторами. Первый, несомненно, рост доходов населения, то есть улучшение экономической ситуации. Но в случае с Арменией этого недостаточно. Рост предложения недвижимости и снижение платежеспособного спроса на нее обусловлены преимущественно эмиграцией. Армению ежегодно безвозвратно покидает около 2 процентов населения. Освобождающиеся квартиры постоянно выставляются на рынок и способствуют снижению цен. Снижается и число их потенциальных покупателей.

Трудно предугадать, какие тенденции появятся в ближайшие годы на рынке недвижимости. Но упорное снижение кривой цен за прошедшие годы не дает оснований для оптимизма.