3-4 մլրդ դրամ արժեցող անշարժ գույքի սեփականատերը տարեկան 38 մլն դրամ գույքահարկ կվճարի․ կադաստրի կոմիտեի ղեկավար

Անշարժ գույքի կադաստրային արժեքներն անհամեմատ ցածր են, քան այսօր շուկայում առկա իրավիճակը. դրանք վերջին անգամ հաշվարկվել են 10 եւ ավելի տարիներ առաջ։ Այս մասին ՀԺ-ի հետ զրույցում ասաց ՀՀ կադաստրի կոմիտեի ղեկավար Սուրեն Թովմասյանը՝ անդրադառնալով գույքահարկի սպասվող ռեֆորմներին։

Նշենք, որ այսօր Ազգային ժողովն ամբողջությամբ ընդունեց «Հարկային օրենսգրքում փոփոխություններ եւ լրացումներ կատարելու մասին» Կառավարության ներկայացրած նախագիծը, որով նախատեսվում է գույքը հարկել շուկայական արժեքներին մոտարկված արժեքների հիման վրա։ Նշենք նաեւ, որ ռեֆորմը նախատեսված է ներդնել 2021 թվականի հունվարի 1-ից՝ աստիճանաբար՝ 4 տարվա ընթացքում։

Սուրեն Թովմասյանը պատասխանել է թեմայի վերաբերյալ մեր մի քանի հարցերին:

- Պարո՛ն Թովմասյան, սատարո՞ւմ եք ներդրվող գույքահարկի ռեֆորմը։ Կադաստրի կոմիտեն ինչքանո՞վ է առնչվում նախագծի հետ։

- Այս բարեփոխումները պետք է սատարեք նաեւ դուք, պետք է սատարի ՀՀ յուրաքանչյուր քաղաքացի, քանի որ մենք իրական պատկերն ենք փաստագրում։ Մենք ասում ենք, որ ՀՀ յուրաքանչյուր քաղաքացի պետք է որոշակի առումով իր մասնակցությունն ունենա այս ռեֆորմներին։ Կադաստրի կոմիտեն իր լիազորությունների շրջանակներում 2019 թ. իրականացրել է մոտ 50 հազար գույքի շուկայական գնահատում եւ վերլուծել է  կոմիտեում առկա 3 տարվա տվյալների բազան։ Արդյունքում՝ ՀՀ-ն բաժանվել է 20 գոտիների, ամեն գոտու համար սահմանվել է շուկայականին մոտարկված արժեք՝ բնակելի, հասարակական, արտադրական եւ այլ կառույցների ու հողատեսքերի համար։ 

1-ից դեպի 20 գոտիականությամբ գնալով՝ մենք Երեւան քաղաքի Կենտրոնից գնում ենք դեպի ՀՀ տարբեր ուղղություններով։ 2019 թ. նոյեմբերին ԱԺ-ն ընդունեց «Անշարժ գույքի հարկով հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման կարգը սահմանելու մասին» օրենքը, որի հիման վրա էլ գույքահարկի դրույքաչափեր են սահմանվել։

Քննարկել այս փոփոխությունները վատ տեսանկյունից՝ ճիշտ չէ, քանի որ այն ավելի շատ մեղմիչ գործառույթ է։ Կառավարությունը մշակել է անցումային ժամանակահատված. նախագիծը մշակվել է 4 տարով։ «Իմ քայլը» խմբակցության պատգամավոր Բաբկեն Թունյանն էլ ԱԺ-ում ասաց, որ վաղն առավոտյան (այսօր) իրենք կանեն իրենց առաջարկները թեմայի վերաբերյալ. գուցե մի մոդել առաջարկեն, որով ավելի մեղմացնող հանգամանքներ կդրվեն հիմքում։ Թեմայի վերաբերյալ կարծում եմ, լսել եք նաեւ ընդդիմադիրների կարծիքը, որոնք նշում էին, որ պետք են բարեփոխումներ։ Անտրամաբանական է շուկայում ունենալ այլ արժեք, սակայն սահմանված ունենալ դրանից անհամեմատ ցածր կադաստրային արժեք։

- Կառավարությունում հարցի քննարկման ժամանակ վարչապետը հայտարարել էր, որ սա ազդելու է շքեղ առանձնատներ, դղյակներ ունեցող մարդկանց վրա։ Կադաստրի կոմիտեի տվյալներով՝ ՀՀ-ում մինչեւ ի՞նչ գների հասնող շքեղ բնակարաններ եւ առանձնատներ կան։ Որքա՞ն գույքահարկ են նրանք վճարում եւ որքա՞ն կվճարեն փոփոխություններից հետո։

- Ներկա կադաստրային արժեքով Հայաստանում ամենաթանկ բնակելի անշարժ գույքը արժե մոտ 500 մլն դրամ, իսկ կադաստրային արժեքի փոփոխված տարբերակով այդ գույքի գինն անհամեմատ բարձրանում եւ մոտենում է իր շուկայական արժեքին՝ դառնալով 3-4 մլրդ դրամ։ Այստեղ մենք իրական շուկայի պատկերն ենք արտացոլում՝ անկախ նրանից, դա կազդի գույքահարկի վրա, թե՝ ոչ։

Օրինակ՝ Երեւանում Բաբայան փողոցում (Մոնումենտ), եթե հիմա ինչ-որ անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը 500 մլն դրամի սահմաններում է, նա այս պահին տարեկան վճարում է 4 մլն դրամի չափով գույքահարկ։ Իսկ եթե այն մոտեցնենք իր մոտարկված արժեքին՝ գույքահարկի չափը կդառնա 38 մլն դրամ։

Կան դեպքեր, երբ գույքահարկն ավելանում 4-5 անգամ։ Օրինակ՝ նույն հատվածում գտնվող Ազատության պողոտային հարող բնակելի տան արժեքը հիմա 300 մլն դրամի սահմաններում է եւ այս պահին դրա համար վճարում են 3 մլն դրամի չափով գույքահարկ, երբ այդ գույքը մոտեցնենք իրական արժեքին, գույքահարկը կդառնա մոտ 13 մլն դրամ։

Հիմա շահարկումներ են լինում, թե գույքը թանկանալու է 100 դրամով կամ այսքան անգամ եւ այլն։ Մենք պետք է գիտակցենք, որ այս փոփոխություններով, թանկարժեք գույքի վճարած գույքահարկը բարձրանում է 5-6 անգամ, սակայն գումարային տեսանկյունից այդ գումարը շատ խոշոր է։

Մեկ այլ պարագայում, եթե օրինակ բնակարանի արժեքը գնահատվել էր 3 մլն դրամ, իսկ հիմա գնահատվում է 15 մլն դրամ, նա այն ժամանակ գույքահարկ չէր վճարում, իսկ հիմա ենթադրենք տարեկան վճարելու է 5 հազար դրամ։ Օրինակ՝ հիմա Դավթաշեն վարչական շրջանում բնակարաններ կան, որոնց ներկայիս կադաստրային արժեքը մինչեւ 3 մլն դրամ է գնահատվում, բայց հիմա կարո՞ղ եք Դավթաշենում 3 մլն դրամով բնակարան գտնել։ Այն ժամանակ Դավթաշենում ենթակառուցվածքները զարգացված չէր եւ այդպիսի գներ էր, իսկ հիմա դրանք զարգացել են՝ փոխվել է նաեւ գինը, ու դա պետք է արձանագրել։

- Իսկ եթե մարդը թանկարժեք գույքը կտակ է ստացել, բայց միջոցներ չունի, ինչպե՞ս պետք է վճարի այնքան, որքան ֆինանսական խնդիր չունեցող գույքի տերը։

- Այստեղ աշխատանքները տարանջատված են 2 մասի, եթե անհրաժեշտ լինի որեւիցե մեղմացնող միջոցառում կիրառել՝ համապատասխան առաջարկությունները կհնչեն։ Իսկ ինչ վերաբերում է այսպես ասված կտակով ստացված թանկարժեք գույքատերերին, որոնք հնարավորություն չունեն վճարելու, այդ ծավալի փոփոխություններ տեղի չեն ունենալու։

Ըստ էության, այդ 4 տարվա անցումային դրույթները սահմանվում են նրա համար, որ մարդիկ հնարավորություն ունենան վերադասավորվելու եւ հասկանալու։

- Գույքի արտաքին եւ ներքին տեսքը հաշվի առնվո՞ւմ է դրա արժեքը գնահատելիս։

- Մոտարկված արժեքի սահմանման մեջ տրված է բանաձեւ, ըստ որի հաշվի է առնվում անշարժ գույքի կոնստրուկտիվ բոլոր էլեմենտները՝ հարդարումը, գտնվելու վայրը։ Ներքին հարդարումը հաշվի չի առնվում, քանի որ դա միայն շուկայական գնահատման պարագայում է հնարավոր ֆիքսել։

- Գործող կադաստրային արժեքների եւ փոփոխվող տարբերակով կադաստրային արժեքների մեջ թանկարժեք գույքերի քանակը որքանո՞վ է ավելանում։

- Գործող կադաստրային արժեքներով 50-100 մլն դրամի սահմաններում կա 356 բնակարան եւ 536 բնակելի տուն։ Փոփոխվող տարբերակով ՀՀ-ում առկա է 50-100 մլն դրամ արժեցող 7258 բնակարան են 9725 բնակելի տուն։

Գործող կադաստրային արժեքներով 100-200 մլն դրամի սահմաններում ունենք 31 բնակարան եւ 90 բնակելի տուն։ Փոփոխված՝ տարբերակով, այս պահին կա 100- 200 մլն դրամի սահմաններում՝ 1364 բնակարան եւ 2676 բնակելի տուն։

Իսկ 200 մլն դրամի եւ ավելի սահմաններում գործող կադաստրային արժեքներով ունենք 5 բնակարան եւ 18 բնակելի տուն։ Հասկանում եք, չէ՞, որ ամբողջ հանրապետությունում չի կարող 200 մլն դրամը գերազանցող 5 բնակարան եւ 18 բնակելի տուն լինել։ Փոփոխված տարբերակով՝ 200 մլն դրամ եւ ավելի արժեցող 113 բնակարան եւ 506 բնակելի տուն կա։